Locazioni brevi tra "cedolare secca" e Partita IVA - Quanti appartamenti posso destinare all'affitto breve?

Il comma 3-bis dell’art. 4 del d. l. 50/201 (convertito con modificazioni dalla legge 21 giugno 2017, n. 96) aveva affidato ad un successivo regolamento la fissazione dei criteri per la individuazione della imprenditorialità delle locazioni brevi:

“Con regolamento da emanare entro novanta giorni dalla
data di entrata in vigore della legge di conversione del presente
decreto, ai sensi dell'articolo 17, comma 1, della legge 23 agosto
1988, n. 400, su proposta del Ministro dell'economia e delle finanze,
possono essere definiti, ai fini del presente articolo, i criteri in
base ai quali l'attività di locazione di cui al comma 1 del presente
articolo si presume svolta in forma imprenditoriale, in coerenza con
l'articolo 2082 del codice civile e con la disciplina sui redditi di
impresa di cui al testo unico delle imposte sui redditi, di cui al
decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917,
avuto anche riguardo al numero delle unità immobiliari locate e alla
durata delle locazioni in un anno solare.”

Ed è proprio con riferimento a questo, che il legislatore interviene con la LEGGE 30 dicembre 2020, n. 178 (legge di bilancio 2021).
All'articolo 1, comma 595 della succitata, vengono definiti i criteri secondo i quali l'attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell'articolo 2082 del codice civile. Adottando il criterio quantitativo, dunque, il MEF definisce, ai fini della della tutela dei consumatori e della concorrenza, attività in forma imprenditoriale nel caso in cui si destinassero alla locazione breve più di quattro appartamenti per periodo di imposta.

“Il regime fiscale delle locazioni brevi di cui all'articolo 4,
commi 2 e 3, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con
modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, con effetto dal
periodo d'imposta relativo all'anno 2021, è riconosciuto solo in
caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro
appartamenti per ciascun periodo d'imposta. Negli altri casi, ai fini
della tutela dei consumatori e della concorrenza, l'attività di
locazione di cui al presente comma, da chiunque esercitata, si
presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell'articolo 2082
del codice civile. Le disposizioni del presente comma si applicano
anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano
attività di intermediazione immobiliare, ovvero tramite soggetti che
gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca
di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre
in locazione.”

Questo produce effetti sul regime fiscale da applicare alle locazioni brevi, ma anche sulla gestione e sui gestori di queste. Vediamo nello specifico gli effetti prodotti dalla presunzione di attività imprenditoriale attribuita alle locazioni brevi.

EFFETTI DELLA PRESUNZIONE DI IMPRENDITORIALITÁ SUL REGIME FISCALE APPLICABILE ALLE LOCAZIONI BREVI

Ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve si possono applicare, per opzione del locatore, le disposizioni relative alla "cedolare secca", ovvero regime agevolato di tassazione con l'applicazione di un'imposta sostitutiva, alternativa al regime ordinario IRPEF, con aliquota al 21%.
   Questo tipo di tassazione è del tutto inapplicabile nel caso di locazioni brevi che rientrano nell’esercizio di attività d’impresa.
   Secondo l'art. 4 comma1 del DL 50/2017, si intendono locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online.
   I contratti di locazione breve, tesi a soddisfare esigenze abitative transitorie anche per finalità turistiche, ai quali possono essere applicate le disposizioni relative alla tassazione con cedolare secca, sono individuati sulla base di precise caratteristiche riferite ai soggetti, all’oggetto e alla durata.
   Nella fattispecie, perché possa essere applicata la tassazione agevolata, la norma richiede
che:

• Per quanto riguarda i soggetti

il contratto sia stipulato da persone fisiche che pongono in essere la locazione al di fuori della attività di impresa, anche nel caso di attività commerciale non esercitata abitualmente, i cui redditi sono compresi tra i redditi occasionali.

• In merito all'oggetto del contratto

unitamente alla messa a disposizione dell'immobile, il contratto di locazione breve può avere come oggetto la fornitura di servizi ritenuti strettamente funzionali alle esigenze abitative di breve periodo, quali la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali (servizi espressamente indicati dall’articolo 4 del DL 50/2017) o altri servizi che, seppur non contemplati dalla succitata normativa, risultano strettamente connessi all’utilizzo dell’immobile come, ad esempio, la fornitura di utenze, Wi-fi, aria condizionata.

• Infine, per ciò che concerne la durata del contratto

la locazione breve non abbia una durata superiore a 30 giorni, nel caso di più contratti stipulati nell’anno tra le stesse parti occorre computare i contratti avvenuti nello stesso periodo di imposta.

Per queste ragioni, dunque, i casi in cui è del tutto esclusa la possibilità di applicazione del regime di tassazione agevolata con l'applicazione della cedolare secca sono:

• le locazioni brevi concesse ad un soggetto iva (entrambe le parti coinvolte nel contratto di locazione breve devono essere persone fisiche);
• le locazioni brevi che rientrano nell’esercizio di attività d’impresa
  • locazioni concesse per un periodo superiore a 30 giorni;
  • i casi in cui il contratto di locazione preveda servizi non strettamente funzionali alle esigenze abitative di breve periodo (come l'eventuale somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio, di guide turistiche o di interpreti);
  • in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d'imposta (secondo quanto stabilito dalla Legge di Bilancio 2021)

EFFETTI DELLA PRESUNZIONE DI IMPRENDITORIALITÁ SULLA GESTIONE E SUI GESTORI DELLA LOCAZIONE BREVE

La presunzione di imprenditorialità che riconduce le locazioni brevi ad attività di impresa qualora, per lo stesso periodo di imposta, si destinino alla locazione breve più di quattro appartamenti, fa si che il gestore assuma la qualifica di imprenditore e da questo sorge, dunque, l'obbligo di apertura di Partita IVA.
In funzione alla modalità di avio e di gestione dell'attività legata alla Partita IVA, nascono una serie di adempimenti in ragione al regime fiscale con il quale si scegli di avviare l'attività, regime fiscale forfettario o ordinario; e se si intende costituire una società o operare in forma individuale.
   Inoltre l'assoggettamento ad attività imprenditoriale per le locazioni brevi, pone in essere la soggettività IVA.
Infatti la messa a disposizione dell'immobile con i relativi servizi previsti e strettamente connessi all’utilizzo di questo è totalmente esente da IVA. Nel caso in cui, però, si dovessero fornire servizi accessori (che, ricordiamo, riguardano servizi non indicati dall'articolo 4 del DL 50/2017, come l'eventuale somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio, di guide turistiche o di interpreti) questi andrebbero a determinare un imponibile IVA.
È da precisare che alle strutture ricettive e agli immobili abitativi destinabili ad attività turistico alberghiera, secondo la normativa regionale, si applica, come previsto ai sensi del n. 120 della Tabella A, parte III, allegata al DPR 633/72, l'aliquota del 10%. E dunque la stessa aliquota sarebbe applicabile alle locazioni brevi gestite in forma imprenditoriale se quest'ultima fosse, in ragione a quanto stabilito dalla normativa regionale di settore, identificabile e qualificabile quale “Struttura Ricettiva”.
   Oltre a quanto finora visto, sono da considerare anche gli aspetti legati alla modalità di avvio e la comunicazione di inizio attività al Comune territorialmente competente.
   Attualmente, l'avvio di una attività di locazione breve non imprenditoriale prevede la comunicazione di offerta ospitalità resa al Comune tramite la compilazione della modulistica ad hoc messa a disposizione dall'ufficio comunale competente. L'invio di una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) al SUAP (Sportello Unico delle Attività Produttive) per le locazioni brevi gestite in forma non imprenditoriale, è previsto soltanto per i Comuni delle Regioni Abruzzo, Emilia Romagna, Lazio, Liguria, Lombardia, Sardegna e Veneto.
   Nel caso di avvio di una locazione breve in forma imprenditoriale, invece, sarà necessario oltre all'apertura di una Partita IVA, comunicare l'inizio dell'attività inviando una SCIA al SUAP territorialmente competente.

EFFETTI DELLA PRESUNZIONE DI IMPRENDITORIALITÁ SULL'APPLICAZIONE DELL'IMPOSTA DI SOGGIORNO.

Esercitando la potestà regolamentare prevista dall’art. 52 del D. Lgs. 446 del 15.12.1997, è il Comune a istituire l'imposta di soggiorno, mediante l'approvazione di un Regolamento che ne disciplina l'applicazione, le misure e il presupposto impositivo.
Gli eventuali effetti della presunzione di imprenditorialità delle locazioni brevi sull'applicazione del tributo vanno valutati caso per caso.

CONSIDERAZIONI

L'utilizzo di meccanismi presuntivi di tipo quantitativo incontra delle criticità. La presunzione prevista dalla norma, intesa come assoluta porrebbe l'applicazione del criterio quantitativo come bastante per la presunzione di imprenditorialità e la conseguente acquisizione della qualifica di imprenditore per il gestore delle locazioni. Questa però sarebbe basata su un requisito piuttosto incerto e che non sempre trova continuità. La presunzione sarebbe comunque applicabile, ritenendo la locazione una attività imprenditoriale, nel caso in cui di fatto la locazione non si finalizzasse per tutti gli appartamenti destinati dal gestore per lo stesso anno di imposta a tale scopo?
O, in tal caso, il gestore perderebbe la qualifica di imprenditore e la gestione della locazione tornerebbe in forma non imprenditoriale? O Questa sarebbe applicabile, in un certo senso, alla sola intenzione del gestore di destinare gli appartamenti nella misura eccedente a quattro alla locazione?
Probabilmente sarà necessario l'intervento del legislatore a chiarire i molteplici dubbi posti in essere dalla norma che potrebbero portare a contestazioni di natura reddituale in conseguenza all'interpretazione giuridica della stessa.

RIEPILOGO

Impatti della presunzione di imprenditorialità delle Locazioni Brevi.