Locazioni Brevi. Cosa cambia con la legge di bilancio 2024.

 

Cosa cambia nel 2024 per gli affitti brevi?

Normativa e aggiornamenti legge finanziaria 2024.

 

 

Cedolare secca – Aliquota 21% e 26%

 

La Legge 30 dicembre 2023, n. 213 (legge di bilancio 2024), in vigore dal 1 gennaio 2024, ha introdotto delle modifiche normative riguardanti le Locazioni Brevi e le disposizioni circa il regime fiscale applicabile in deroga al regime ordinario IRPEF, su opzione del locatore, ovvero la cosiddetta “Cedolare Secca” (articolo 1, comma 63).

 

Infatti, pur mantenendo quale discriminante per la definizione dell'attività svolta in maniera imprenditoriale il criterio quantitativo definito con la legge di bilancio 2021 (LEGGE 30 dicembre 2020, n. 178, articolo 1, comma 595), secondo il quale vengono individuate come svolte in forma imprenditoriale le attività ricettive in cui si destinasse alla locazione breve più di quattro appartamenti per periodo di imposta, viene variata l'aliquota applicabile al regime in deroga a quello ordinario dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e relative addizionali. 

Qualora il locatore optasse per il regime di tassazione della cedolare secca, l'aliquota del 21% potrà essere applicata solo ad uno degli appartamenti dati in locazione (su scelta del locatore in fase di dichiarazione dei redditi), mentre per gli altri, dal secondo fino al quarto, dovrà essere applicata l'aliquota del 26%. Se il gestore dell'attività dovesse destinare a locazione breve un quinto appartamento per lo stesso anno di imposta, non si potrà optare per il regime di tassazione semplificato con cedolare secca per nessuno degli immobili destinati a locazione. Infatti, in questo caso, come già specificato in precedenza, la gestione delle locazioni si configurerebbe come attività imprenditoriale e si renderebbe necessaria l'apertura di una posizione IVA. 

 

Inoltre, come introdotto dal cosiddetto “Decreto Anticipi” ossia la LEGGE 15 dicembre 2023, n. 191 (Art. 13-Ter, Comma 8), che converte il Decreto Legge n. 145/2023, e in connessione con la legge di bilancio 2024, il locatore che gestisse l'attività di locazione in forma imprenditoriale, è tenuto all’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) presso lo sportello unico per le attività produttive (SUAP) del Comune di riferimento. 

In assenza della SCIA, il gestore della Locazione Breve gestita in forma imprenditoriale è punito con la sanzione pecuniaria da € 2.000 a € 10.000, in relazione alle dimensioni della struttura o dell'immobile. 

 

Airbnb - Ritenuta fiscale del 21%, Digitalizzazione dell'imposta di soggiorno e riversamento diretto agli enti locali.

 

L'articolo 4, comma 5-bis, del Decreto-legge 50/2017, come modificato dalla Legge di bilancio 2024, impone alle piattaforme OTA di applicare una ritenuta fiscale del 21% (cedolare secca) sui guadagni degli host non professionisti derivanti da soggiorni brevi (fino a 30 notti). 

 

Alla luce di questo, per gli host che gestiscono meno di 5 immobili concessi in locazione e in forma non imprenditoriale, la piattaforma Airbnb, come dalla stessa annunciato, dovrebbe provvedere a trattenere dalle prenotazioni la cedolare secca con aliquota del 21% (anche nel caso di seconde, terze e quarte unità immobiliari concesse in locazione) che riverserà con cadenza mensile (con F-24) direttamente all'Agenzia delle Entrate, per conto del Locatore al quale la OTA fornirà, poi, entro il 16 marzo di ogni anno in relazione all'anno di imposta precedente la Certificazione unica (CU) che conterrà i dettagli relativi alle ritenute fiscali riversati dalla piattaforma all'Agenzia delle Entrate.

Per ciò che riguarda le ritenute del 21% versate da Airbnb per le  seconde, terze e quarte unità immobiliari concesse in locazione e per le quali è da applicarsi l'aliquota del 26%, dovranno essere integrate in fase di dichiarazione dei redditi da parte degli host.

Inoltre, Airbnb provvederà a redigere il Modello 770 con il quale dichiarerà, entro il 31 ottobre di ogni anno, all'Agenzia delle Entrate, le imposte sul reddito trattenute  per conto dell'host.

 

Una delle novità più attese e controverse è rappresentata dalla decisione della piattaforma OTA Airbnb. 

Alla luce delle modifiche introdotte dalla Legge Finanziaria 2024 al D.L. 50/2017, il portale statunitense inizierà, sembrerebbe già a partire dal 15 febbraio 2024, a riscuotere l'imposta di soggiorno e a riversarla direttamente nelle casse comunali (solo per le strutture di tipologia Locazione Breve) per tutti gli enti locali che hanno istituito o che istituiranno l'imposta di soggiorno con relativo regolamento comunale. 

 

Vige, almeno per il momento, assoluto silenzio da parte delle altre piattaforme OTA più in uso in Italia in merito a quanto fin qui indicato. 

 

La sicurezza e la prevenzione incendi.

 

Oltre agli aspetti meramente fiscali e tributari, sono state introdotte importanti novità anche in tema di sicurezza.

La legge 17 maggio 1983, n. 21 recante “Legge quadro per il turismo e interventi per il potenziamento e la qualificazione dell'offerta turistica”, e le altre normative che, sulla base di quanto previsto dalla succitata legge, recano disposizioni di prevenzioni incendi circa le attività ricettive, quali:

•  il D.M. 09 aprile 1994, integrato dal D.M. 06 ottobre 2003 riguardante le norme tecniche applicabili per la progettazione;
•  il Codice di prevenzione incendi con la Regola tecnica verticale V.5 ;
• l'Allegato I del DPR 151/2011 che indica le attività soggette al controllo dei Vigili del Fuoco (attività 66);

non sono riferibili alle Locazioni Brevi. 

Con l'Articolo 13-Ter, comma 7, della Legge 15 dicembre 2023, n. 191, il legislatore sembra voler colmare il vuoto normativo. Infatti per le locazioni brevi gestite in forma imprenditoriale, viene indicato che le strutture devono munirsi dei requisiti di sicurezza individuate dalla normativa nazionale e regionale vigente. 

 

“Le unità immobiliari ad uso abitativo oggetto di locazione,

per finalità turistiche o ai sensi dell'articolo 4 del decreto-legge

24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21

giugno 2017, n. 96, gestite nelle forme imprenditoriali di cui al

comma 8, sono munite dei requisiti di sicurezza degli impianti, come

prescritti dalla normativa statale e regionale vigente.”

 

Lo stesso comma prevede poi che, in ogni caso, tutte le unità immobiliari devono dotarsi di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti e di estintori portatili a norma di legge. 

Gli estintori (per la tipologia di estintori si fa riferimento alle indicazioni contenute al punto 4.4  dell'allegato I al decreto del Ministro dell'interno 3 settembre 202, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 259 del 29 ottobre 2021) devono essere ubicati in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo e, in ogni caso, da installare in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano.

 

Anche in questo caso, il testo della Legge 15 dicembre 2023, n. 191, prevede le sanzioni applicabili a Chiunque conceda in locazione unità immobiliari ad uso abitativo, per finalità turistiche prive dei requisiti di cui al comma 7.

Nello specifico, le sanzioni applicabili a Chiunque conceda in locazione unità immobiliari ad uso abitativo, per finalità turistiche nel caso in cui le stesse fossero gestite in forma imprenditoriali, prive dei requisiti di cui al comma 7, il gestore è punito con le sanzioni previste dalla relativa normativa statale o regionale applicabile.

Nel caso in cui la struttura fosse sprovvista dei dispositivi di sicurezza di cui sopra (rilevatori di gas combustibili e del monossido di carbonio e di estintori portatili), il gestore della struttura è punito con la sanzione pecuniaria da € 600 a € 6.000 per ciascuna violazione accertata.

 

Il Codice Identificativo Nazionale, CIN - Lotta all'abusivismo.

Il “Decreto Anticipi”, nell'ottica di normalizzazione del settore e della lotta all'abusivismo e al sommerso del comparto turismo, introduce l'istituzione del CIN, uno strumento di identificazione delle strutture ricettive a carattere nazionale. 

Infatti, finora, i CIR (Codice Identificativo Regionale) erano stati istituiti ed assegnati alle strutture ricettive sulla base di regolamenti regionali. 

Ma non tutte le Regioni hanno provveduto ad istituire e a regolamentare l'attribuzione di un CIR alle strutture ricettive e questo, unitamente alle regole di assegnazione dei CIR, disomogenee fra le varie Regioni, ha fatto sì che si creasse una frammentazione territoriale. 

Con il CIN, il Ministero del turismo mira a livellare questo fenomeno attuando una riorganizzazione dei codici identificativi assegnati alle strutture uniformando i criteri di assegnazione del codice identificativo e delle regole stesse di assegnazione. 

 

 “Al fine di assicurare la tutela della concorrenza e della trasparenza

del mercato, il coordinamento informativo, statistico e informatico

dei dati dell'amministrazione statale, regionale e locale e la

sicurezza del territorio e per contrastare forme irregolari di

ospitalità, il Ministero del turismo, salvo quanto previsto dal

comma 3, assegna, tramite apposita procedura automatizzata, un codice

identificativo nazionale (CIN) alle unità immobiliari ad uso

abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche, alle unità immobiliari ad uso abitativo destinate alle

locazioni brevi ai sensi dell'articolo 4 del decreto-legge 24 aprile

2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno

2017, n. 96, e alle strutture turistico-ricettive alberghiere ed

extralberghiere definite ai sensi delle vigenti normative regionali e

delle province autonome di Trento e di Bolzano e detiene e gestisce

la relativa banca dati.”

 

Il Ministero del turismo provvederà dunque ad istituire una banca dati nazionale che accoglierà i dati in riferimento alla strutture ricettive ed i relativi CIN a queste assegnati. 

 

Per tanto, perché il Ministero del turismo possa assegnare il CIN alle strutture ricettive, occorre che il locatore e/o il gestore della struttura inoltri una istanza per via telematica che dovrà essere corredata di una dichiarazione sostitutiva ai sensi degli articoli 46 e 47 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, attestante i dati catastali dell'unità immobiliare o della struttura e, per i locatori, la sussistenza dei requisiti di sicurezza di cui abbiamo già parlato in questo articolo (La sicurezza e la prevenzione incendi.)

 

Le Regioni che hanno già provveduto all'istituzione di un CIR, dovranno provvedere alla conversione dello stesso come CIN, aggiungendo al codice identificativo regionale un prefisso alfanumerico che sarà fornito dallo stesso Ministero del turismo. 

Di conseguenza la Regione provvederà a trasmettere al Ministero il codice identificativo ricodificato e i dati in suo possesso inerenti le strutture ricettive presenti nel territorio regionale in modo che le stesse possano essere inserite all'interno della banca dati nazionale. 

 

Una volta ottenuto il Codice Identificativo Nazionale, il gestore dell'attività ricettiva è tenuto ad esporre il CIN all'esterno dello stabile in cui è collocato l'appartamento o la struttura, nonché ad indicarlo in ogni annuncio pubblicato in relazione alla struttura. 

 

Anche nel caso di violazione delle regole previste per il CIN, sono previste sanzioni. Vediamole insieme:

• Il titolare di una struttura turistico-ricettiva alberghiera o extralberghiera, o il locatore di unità immobiliari o porzioni di esse, prive di CIN è punito con la sanzione pecuniaria da € 800 a € 8.000, in relazione alle dimensioni della struttura o dell'immobile. 
• La mancata esposizione e indicazione del CIN, all'esterno dello stabile e/o in ogni annuncio pubblicato, da parte dei soggetti obbligati è punita con la sanzione pecuniaria da € 500 a € 5.000, in relazione alle dimensioni della struttura o dell'immobile, per ciascuna struttura o unità immobiliare per la quale è stata accertata la violazione e con la sanzione dell'immediata rimozione dell'annuncio irregolare pubblicato.

 

Le disposizioni, e le conseguenti eventuali sanzioni, in relazione al CIN, si applicheranno a decorrere dal sessantesimo giorno successivo a quello della pubblicazione nella Gazzetta  Ufficiale  dell'avviso attestante l'entrata in funzione della banca dati nazionale e del portale telematico del Ministero del turismo per l'assegnazione del CIN. 

 

É bene precisare che, alla data in cui scriviamo, la procedura telematica per l'assegnazione del CIN da parte del Ministero del turismo, non è ancora in attuazione. Infatti, il Ministero non ha ancora provveduto ad istituire la piattaforma telematica che darà modo di inoltrare le istanze per richiedere il CIN, né la banca dati nazionale che raccoglierà i dati e i CIN di tutte le strutture ricettive. 

In una nota di chiarimento pubblicata sul sito del Ministero del turismo è possibile leggere quanto segue: 

“Il Ministero sta operando al fine di dare attuazione a quanto previsto dalla nuova normativa e ne darà comunicazione con Avviso pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale e sul sito del Ministero del turismo.”

 

In ogni caso, fino ad allora, titolari delle strutture ricettive e i locatori di unità immobiliari per finalità turistiche o di immobili in locazione breve sono tenuti a rispettare le normative regionali attualmente vigenti e, laddove previsto, a continuare ad utilizzare il CIR.


Ricapitolando